Obligaţia deţinerii unui certificat energetic pentru tranzacţiile imobiliare perfectate de la începutul acestui an nu pare să afecteze deocamdată prea mult piaţa de profil. În momentul de faţă, susţin reprezentanţii Federaţiei Asociaţiilor de Locatari Timişoara, se pot face tranzacţii cu bunuri imobile fără certificatul energetic, din cauza caracterului vag şi echivoc al legii care instituia obligativitatea auditului energetic de la 1 ianuarie 2011. De partea cealaltă a baricadei au apărut, însă, deja, auditori care spun că tranzacţiile perfectate fără certificate energetice pot fi anulate.


O piaţă cu profituri fabuloase

De la 1 ianuarie, teoretic, tran­zacţiile imobiliare nu mai pot fi per­fectate fără certificatul energetic, care să ateste cât de bine izolat ter­mic este imobilul tranzacţionat şi ca­re sunt costurile aferente încălzirii sale. Această obligativitate i-a bucu­rat pe auditorii energetici, dintr-un motiv foarte simplu : posibilităţile de câştig sunt uriaşe. În acest sens, ci­frele vorbesc de la sine : dacă anul trecut s-au făcut peste 570.000 de tranzacţii imobiliare, cu circa 14.000 mai multe ca în 2009, iar pentru fie­care certificat energetic se ia un ono­rariu de aproximativ 200 de euro, atunci reiese că, la fiecare din cei aproximativ 1.000 de auditori ener­getici autorizaţi de către Ministe­rului Dezvoltării Regionale şi Turis­mului i-ar reveni, în varianta în care şi în 2011 vor fi la fel de multe tran­zacţii imobiliare, câştiguri nete anuale de peste 100.000 de euro. Or, sunt puţini oameni în România care se pot lăuda cu asemenea venituri.
De fapt, câştigul ar putea fi şi mai mare, pentru că media de 200 de euro pentru un certificat ener­getic este nerelevantă. “Din ce am înţeles, se practică tarife care pleacă de la 200 de euro şi pot ajunge până la 500 - 600 de euro, pentru o muncă de evaluare de câteva ore”, spune Petru Olariu, preşedintele Fe­deraţiei Asociaţiilor de Locatari Ti­mişoara.
Din acest punct de vedere, sta­tisticile sunt relevante şi pe plan local. Mai ales că anul trecut, în pofida crizei, nu a fost unul extrem de rău din punct de vedere al tran­zacţiilor imobiliare. “Anul trecut am avut mai multe operaţiuni ca în 2009”, spune Monica Ivan, purtăto­rul de cuvânt al Oficiului de Cadas­tru şi Publicitate Imobiliară Timi­şoara. De exemplu, în 2010, în doar jumătate de an, au fost realizate în judeţ 15.239 de înscrieri ale dreptu­lui de proprietate în favoarea persoa­nelor fizice şi juridice şi s-au eliberat peste 18 .213 extrase CF de auten­tificare.
Timişul are până în prezent, autorizaţi de Ministerului Dezvoltării Regionale şi Turismului, doar 100 de auditori energetici. La cele aproxi­mativ 30.000 de tranzacţii imobiliare realizate într-un an, le-ar reveni venituri individuale de peste 60.000 de euro, adică 5.000 de euro lunar doar din onorarii.


Încurcături legislative

Deocamdată, însă, există o por­tiţă legislativă de scăpare. Potrivit unor informaţii din sistem, există o bună parte a notarilor care nu recu­nosc caracterul obligatoriu al acestui document, la încheierea tranzac­ţiilor. În acest sens, au de partea lor Legea privind performanţa ener­getică a clădirilor, act prin care s-a introdus certificatul energetic. Res­pectivul act normativ este unul des­tul de vag şi uşor interpretabil. Din el nu reiese faptul că se condi­ţio­nea­ză transferul de proprietate de exis­tenţa acestui document, şi aceeaşi lege nu precizează nici că notarul trebuie să verifice acest certificat.
Mai precis, Legea privind per­for­manţa energetică a clădirilor pre­vede că “certificatul este eliberat proprietarului, iar proprietarul îl pune, după caz, la dispoziţie poten­ţialului cumpărător sau chiraş”. Iar normele de aplicare a legii preci­zează că “pentru categoriile care se vând sau se închiriază, certificatul se elaborează prin grija proprietarului şi se prezintă la încheierea contrac­tului de vânzare-cumpărare, res­pectiv a contractului de închiriere”
Nu reiese deci, de niciunde, obli­gativitatea existenţei certificatului energetic pentru realizarea trans­ferului de proprietate. În plus, există cazuri în care proprietarul nu este interesat de performanţa energetică a apartamentului sau casei cumpă­rate, mai ales în cazul imobilelor vechi. Şi asta dintr-un motiv foarte simplu : după cumpărare, noul pro­prietar poate pune termopane, poa­te schimba sistemul de încălzire, poate schimba calorifele sau ţevile de alimentare cu apă caldă şi căl­du­ră. Caz în care informaţiile cuprinse în certificatul energetic al imobilului cumpărat nu mai au nici o rele­van­ţă, şi nici o acoperire în realitate.
“Este bine că acum s-a găsit această soluţie prin care să se rea­lizeze transfer de proprietate, la notari, fără acest certificat ener­getic. Iar acum auditorii care voiau să ia cu japca bani de la populaţie vor să schimbe legea, în aşa fel încât să condiţioneze transferul de pro­prietate de acest certificat ener­getic. Şi au toate şansele să reu­şească. De ce? Pentru că, dacă ve­rificaţi listele cu auditori energetici autorizaţi de către Ministerului Dezvoltării Regionale şi Turismului, veţi regăsi în ea mulţi funcţionari cu funcţii de conducere din acelaşi minister. Deci, Ministerul care a promovat legea poate să o şi schim­be, şi are în interior oameni care îşi doresc cu disperare instituirea aces­tei obligativităţi, pentru a câştiga onorarii enorme. Cred că e, deci, o chestiune de timp până când legea se va schimba, pentru a oficializa în mod clar acest nou bir”, spune Petru Olariu.
Această situaţie i se pare cu atât mai injustă reprezentantului Federaţiei Asociaţiilor de Locatari Timişoara cu cât mulţi dintre audi­torii financiari nu trăiesc din acti­vitatea de audit, care e doar o sursă suplimentară de profit pentru aceş­tia. “Majoritatea au alte profesii, sunt funcţionari bine plătiţi, sunt oameni trecuţi de o anumită vârstă. În niciun caz nu sunt muritori de foa­me. Dar vor să-şi rotunjească con­sistent veniturile, insistând pe in­stituirea acestei obligativităţi, a deţinerii certificatului energetic. E în spiritul lucrurilor din România : unii vor să câştige nemeritat de mult, în timp ce tinerilor nu li se dă nici măcar o şansă”.
Reprezentanţii Asociaţiei Audi­torilor Energetici deja au solicitat Guvernului schimbarea cât mai ra­pidă a legii. “Ca urmare a atacului mediatic cu privire la aplicarea Legii privind certificarea energetică şi promovarea performanţei energe­tice a clădirilor, solicităm Guver­nu­lui, în special Ministerului Dezvol­tării Regionale şi Turismului, expri­marea unui punct de vedere clar şi emiterea de urgenţă a unui docu­ment legislativ care să oblige la res­pectarea prevederilor europene. Avem în vedere transpunerea cât mai rapidă a generoaselor, dar şi intransigentelor directive euro­pe­ne”, spune preşedintele Asociaţiei Audi­torilor Energetici, Emilia Mladin.
Lucrurile sunt şi mai încurcate în cazul închirierilor, pentru că nu se precizează în Legea privind per­for­manţa energetică a clădirilor mo­dalitatea în care se va verifica în­deplinirea obligaţiei proprietarului de a prezenta certificatul energetic, atâ­ta vreme cât închirierile între persoane fizice se pot face prin în­scrisuri sub semnătură privată şi doar se înregistrează la administraţia financiară, iar cele între persoane juridice se înregistrează doar în evi­denţele contabile ale acestora.
Rămâne de văzut cine va câş­tiga până la urmă această bătălie pro­cedurală şi legislativă. O serie de reprezentanţi ai Asociaţiei Audi­torilor Energetici susţin că se vor face demersuri pentru anularea tranzacţiilor imobiliare încheiate fără certificate energetice pentru clă­dirile tranzacţionate, şi că din februarie, prin ordonanţă de ur­genţă, se vor stabili nişte sancţiuni extrem de aspre pentru efectuarea de tranzacţii imobiliare fără certi­ficate energetice.


Certificate care ar putea scădea valoarea imobilelor

Introducerea obligativităţii deţinerii certificatului energetic nu e o veste bună pentru proprietarii de locuinţe vechi, care încearcă să-şi vândă sau să-şi închirieze legal locuinţele. Şi aceasta pentru că, potrivit unor estimări iniţiale ale Ministerului Dezvoltării, majoritatea clădirilor vechi din România sunt încadrate în clasele energetice C şi D, adică au consumuri anuale pentru încălzire, apă caldă de consum şi iluminat de peste 200 de kilowaţi oră pe metru pătrat. În acest context, ţinta consumului anual de energie pentru încălzire (adaptată normelor eu­ropene) este de sub 100 kWh/metru pătrat/an. Ceea ce înseamnă că, în majoritatea cazurilor, un certificat energetic al unui imobil vechi scos la vânzare sau la închiriere ar scădea valoarea pro­prietăţii.
“În cazul clădirilor vechi, chiar nu are relevanţă acest document, din punctul meu de vedere. În plus, e o dovadă de lăcomie că nu se acceptă un certificat energetic pentru un bloc întreg, şi se vrea pe fiecare aparta­ment să se facă această evaluare. Or, de exemplu, la blocurile reabilitate termic, una şi aceeaşi evaluare ener­getică ar fi valabilă pentru toate apar­tamentele”, mai spune Petru Olariu, preşedintele F.A.L.T.