Băncile, “agenţii imobiliare” fără voie

Cum zona Timişului a fost una dintre regiunile în care în anii boom-ului imobiliar s-a înregistrat una dintre cele mai mari creşteri ale preţului terenurilor, mulţi dintre cei “bântuiţi” de ideea îmbogăţirii peste noapte, având impresia că pierd o oportunitate unică, au accesat credite bancare de valoare mare pentru a achiziţiona teren. După ce criza a produs un scurt-circuit la nivelul pieţei imobiliare, mulţi proprietari, dându-şi seama că nu mai au cum să-şi recupereze banii, au lăsat băncile să execute garanţiile şi să ia terenurile ipotecate. Aşa s-au trezit majoritatea instituţiilor bancare cu un portofoliu funciar extrem de greu de vândut.

Mirajul îmbogăţirii rapide

La ritmul în care creşteau pre­ţu­rile pe piaţa imobiliară timişeană în 2006 sau 2007, părea că păstrarea lichidităţilor în bancă, oricât de ge­neroase ar fi fost dobânzile oferite pentru depozitele la termen, este ilo­gică. Majoritatea celor care au avut lichidităţi importante au investit în terenuri, în special în apropierea Ti­mişoarei, unde începuseră să se în­mulţească complexurile rezidenţiale şi existau tot mai multe proiecte de infrastructură, cum ar fi inelul şo­se­lei de centură sau autostrada Arad - Timişoara, care erau de natură să le dea proprietarilor de terenuri speran­ţe că vor obţine din revânzarea te­renului achiziţionat sume de zece, sau poate de o sută de ori mai mari decât cele investite.

Mulţi nu aveau banii necesari pentru a achiziţiona teren şi au de­cis să se împrumute de la bănci, mi­zând pe faptul că banii pe care îi vor scoate din revânzarea terenurilor le vor acoperi rambursarea creditului şi le vor lăsa şi o marjă de profit de­loc neglijabilă.

Criza a lovit însă poate cel mai dur în acest sector. Blocarea pieţei imobiliare şi închiderea pe rând a foarte multor firme de construcţii a spulberat visurile proprietarilor de teren care sperau că vor vinde pă­mântul dezvoltatorilor imobiliari. Preţul terenurilor a scăzut rapid, nă­ruind visurile proprietarilor de a ob­ţine câştigurile fabuloase separate. Cei care au cumpărat terenurile din banii proprii au acceptat pierderea, şi o parte din ei încă mai speră în revenirea pieţei imobiliar, pentru a scoate măcar banii investiţi în aceas­tă afacere.

În cazul celor care s-au împru­mutat din bănci pentru a cumpăra teren lucrurile s-au complicat, şi mulţi au realizat că nu are rost să mai continue cu plata ratelor la cre­ditele pentru care au gajat cu tere­nurile achiziţionate. Şi aşa se face că foarte multe bănci s-au trezit pes­te noapte cu un patrimoniu funciar la care nu sperau şi pe care nu şi-l do­reau, pentru că instituţiile bancare au nevoie de lichidităţi, nu de pro­prietăţi imobiliare. Şi, în marea ma­joritatea a cazurilor, băncile de­venite latifundiare şi-au dat seama că această mulţime de terenuri în po­sesia cărora a intrat sunt extrem de greu de vândut.

Ofertă bogată

În momentul de faţă, doar în jurul Timişoarei sunt instituţii ban­care care au scos la vânzare sute de hectare de teren. Puţine dintre aceste terenuri – de obicei, cele care sunt extrem de bine poziţionate, şi îşi găsesc cumpărători. Şi în aceste ca­zuri, însă, preţurile obţinute sunt de­parte de valorile pe care băncile sperau să le obţină.

În acest fel, prin intermediul executorilor bancari, băncile au ajuns peste noapte adevărate agenţii imobiliare.

Dacă executările silite sunt fo­losite doar ca o ultimă metodă de re­cuperare a banilor de la datornicii ajunşi în incapacitate de plată, în multe cazuri această metodă este şi singura. Partea neconvenabilă pen­tru bănci este aceea că valoarea aces­tui tip garanţii nu mai este acum nici pe departe cât era atunci când s-au acordat creditele. Aşa se face că, frecvent, pentru recuperarea unor sume de zeci sau chiar sute de mii de euro, băncile scot la vânzare terenuri în câmp, departe de utilităţi, sau fâ­neţe pe care nu le mai vrea nimeni. Pe lângă acestea există însă şi pro­prie­tăţi bine poziţionate, greu de găsit la vânzare altundeva decât la bănci.

Raiffeisen Bank, de pildă, scoate la vânzare în această lună un teren intravilan extins, în suprafaţă de 993 de metri pătraţi, în zona Giroc, cu un preţ de pornire de 22.343 de euro, reprezentând 75% din valoarea de circulaţie a respectivei suprafeţe.

990 de metri pătraţi are de vânzare în această lună şi Bancpost, în comuna Urseni, fiind vorba de teren plus construcţie, la preţul de 625.000 de lei. 

Un teren intravilan compus din trei parcele în suprafaţă de 1.896 de metri pătraţi vinde şi C.E.C. Bank în zona Şag, cu un preţ de pornire de 14.850 de lei. Şi lista ar putea continua.

Riscuri şi avantaje

Spre deosebire de vân­zarea apartamentelor prin procedura de executare silită, vânzarea terenuri­lor se desfăşoară mult mai rapid, în situaţiile în care există cumpărători inte­resaţi. Datornicii renunţă mai uşor la terenuri decât la apartamentele în care lo­cuiesc. De aceea e mai uşor să cumperi un teren, pentru că datornicul nu mai depune eforturi atât de mari în a face rost de bani pentru a-şi plăti dato­ria.

În plus, situaţia în ca­re până la licitaţie debito­rul se înţelege cu credi­torul este mai rară la exe­cutorii bancari faţă de exe­cutorii judecătoreşti. În plus, în cazul unui teren nu e ne­vo­ie de punere în posesie, ci se vinde dreptul de pro­prietate. Terenul nefiind ocupat de debitor, este foarte uşor pentru cel ca­re câştigă licitaţia să-şi in­tabuleze dreptul de pro­prieate, fiind astfel proprie­tar cu acte în regulă. La un apartament, trebuie fă­cută o evacuare şi deseori nu se intră efec­tiv în pose­sia apartamen­tului pentru că trebuie evacuat fostul proprietar, activitate ca­re se poate dovedi extrem de scumpă şi dificilă.

În plus, preţurile pot fi unele “unicat”, întrucât băncile pot decide ca, da­că la prima licitaţie nu au avut succes cu vânzarea bunu­lui imobiliar, să scadă pre­ţurile cu până la 25% la a doua şi aşa mai departe. Unele preferă să organi­zeze lici­taţii după licitaţii la acelaşi preţ, în timp ce al­tele au început să ofere re­duceri pentru a vinde.

E de la sine înţeles faptul că persoanele care cumpără de la executări silite vor preţuri cât mai bune şi nu cumpără de la bănci dacă preţurile sunt la fel ca pe piaţa liberă. 

Chiar dacă Timişul nu este în prezent pe harta judeţelor unde se găsesc cele mai bune oferte ale bunurilor imobiliare exe­cu­tate silit, primele locuri în aceste clasamente fiind ocupate de Hunedoara, Harghita şi Cluj, totuşi, la nivel naţional se înregis­trează scăderi unitare de preţ, valabile şi în Timiş.

Conf. univ. dr. Nico­lae Ţăran, de la Facultatea de Economie şi de Adminis­trare a Afacerilor din ca­drul Universităţii de Vest Timişoara, declară că, deşi băncile valorifică extrem de greu aceste terenuri, nu sunt de compătimit: “Sistemul bancar a intro­dus ani de zile în dobânzi prime de risc pe care le-au încasat. Iar acum, când unii din clienţii lor au ajuns în insolvenţă sau faliment tocmai din cauza acelor dobânzi uriaşe, băncile au pretenţia să li se restituie întreaga valoare a cre­ditului, lucru care nu e corect, pentru că ar trebui să scadă din masa credi­tului, măcar acea primă de risc. În România, ani în şir nu au existat reguli clare pentru calcularea dobânzi­lor, Iar urmările acestui gen de politici se văd acum”.

Nicolae Ţăran mai spune că în mod similar au acţio­nat şi instituţiile bancare din Grecia,“care au acor­dat credite în condi­ţii ex­trem de riscante, în­casând comisioane de risc mari, iar acum au preten­ţia să se găsească metode pen­tru recuperarea integra­lă a valorii acestor credite”.

Sute de hectare sunt scoase din circuitul agricol în fiecare an

Marea problemă le­gată de evoluţia bursei te­renurilor în Timiş este în­să că, pentru a fi folosite în scop de speculă, în 2006, 2007 şi 2009 sute de hec­tare au fost scoase din cir­cuitul agricol, respectivele terenuri rămânând şi acum la stadiul de pârloagă, în proprietatea băncilor sau a persoanelor fizice care aşteaptă vremuri mai bu­ne pentru cotaţiile de pe piaţa imobiliară.

Datele Oficiului de Ca­dastru şi Publicitate Imo­biliară Timişoara arată că în anul 2007 au fost avi­za­te peste 1.300 de documen­taţii prin care au fost scoa­se din circuitul agricol pes­te 900 de hectare.

În 2008 fuseseră scoa­se din circuitul agricol pes­te 1.200 de hectare de te­ren (ceea ce însemna că pe terenul respectiv urmau a fi realizate constrcuţii).

“Este adevărat că s-au scos suprafeţe extrem de mari din circuitul agri­col în anii de dinaintea cri­zei, din cauza preţurilor foarte mari ale terenu­ri­lor, mai ales în jurul Timi­şoarei. Foarte multe pă­şuni comu­nale au dispărut de aseme­nea, în acea pe­rioadă, fiind preluate de diverşi dezvol­tatori imo­biliari în comune­le apro­piate de oraş”, spu­ne prof. univ. dr. Alexan­dru Moi­suc, rectorul Uni­­versităţii de Ştiinţe Agri­cole şi Me­dicină Veterina­ră Banatul.