De când a început criza, şi prăbuşirea sectorului imobiliar, e aproape comică insistenţa cu care specialiştii de profil spun : “Anul viitor, piaţa se va debloca şi va începe să crească”. Adevărul îl ştiu agenţii imobiliari, care spun că, din cauza crizei de lichidităţi şi a rezervelor băncilor legate de creditare, şi 2011 va fi un an modest din punct de vedere al tranzacţiilor din sectorul imobiliar. În Timişoara se aşteaptă noi scăderi de preţuri, sperându-se cel mult la o stabilizare a pieţei, spre sfârşitul anului.


Studii “macro” deloc optimiste pentru agenţiile imobiliare

Potrivit analizei anuale făcute de către firma de consultanţă şi evaluare Darian, preţurile locuinţelor din Ro­mânia vor continua să scadă uşor în prima jumătate a anului, existând doar speranţe că se vor stabiliza în al doilea semestru. Eventuala creştere a numă­rului de tranzacţii imobiliare va fi aso­ciată, spun experţii Darian, doar cu executările silite. “Tendinţa de scăde­re a preţurilor se va apropia de punc­tul terminus, în cursul anului curent, când piaţa se va stabiliza. În prima ju­mătate a anului va continua scăderea preţu­rilor, dar într-un ritm redus, după aceea urmând o stabili­zare”, a declarat zilele trecute Adrian Popa Bochiş, di­rector-eva­luare com­panii al firmei Darian.
Experţii imobiliari estimează că în acest an o serie de bănci vor încerca să scape de creditele ipotecare neper­for­mante, iar executările silite ar pu­tea, la rândul lor, să contribuie la de­blocarea creditării, pentru că persoanele care vor cumpăra proprietăţile scoase la mezat vor avea, la rândul lor, nevoie de finanţare din partea băncilor.


900 de euro/mp, preţ de intrare în 2011

Potrivit aceluiaşi studiu, pe par­cursul anului trecut preţurile aparta­mentelor vechi au scăzut în Timişoara cu 4,3%. Au fost perioade însă când scă­derea a tins spre 7 - 8%, dimi­nuân­du-se ulterior, în funcţie de evoluţiile pieţei. O scădere mult mai specta­cu­loasă s-a înregistrat de pildă, la Arad, unde pe parcursul lui 2010 preţurile au scăzut cu 8% sau la Oradea, unde scă­derea a fost de 7,7%.
Pe segmentul acesta, al aparta­men­telor vechi, cotaţia medie a apar­ta­men­telor vechi din Timişoara, la sfârşitul anului trecut, este de 900 de euro pe metrul pătrat, cu potenţial de scădere. Mai scump e metrul pătrat de apartament vechi la Braşov de pil­dă – 914 euro metrul pătrat sau la Cluj Napoca – 1.045 de euro.
Comparativ cu ce se întâmpla în 2008, considerat, în prima parte a anului cel puţin, un vârf al pieţei imobiliare, scăderile de preţ sunt semnificative. Experţii Darian susţin că, faţă de 2008, preţurile aparta­mentelor vechi au scăzut în Timişoara cu peste 35%.


Apartamentele noi, la paritate cu cele vechi

Foarte interesant e că, potrivit aceluiaşi studiu, o scădere mult mai mare, care a trecut în unele intervale de 8%, s-a remarcat anul trecut în cazul preţului apartamentelor noi, în Timi­şoara. Însă, faţă de momentul 2008, scăderea preţurilor este de peste 30%. Experţii precizează că în mo­mentul de faţă preţul mediu pe metru pătrat al apartamentelor noi a ajuns în Timi­şoa­ra la egalitate cu cel al apar­tamentelor vechi, ceea ce e o pre­mieră pe ţară. Ex­plicaţia e simplă : sunt foarte multe ansambluri rezidenţiale ridicate în perioada boom-ului imo­bi­liar 2005, 2006, 2007, care încă nu şi-au găsit clienţi, Multe dintre aceste ansambluri imobiliare au fost ridicate în afara ora­şului, în zone relativ izo­late, iar buge­tele de austeritate ale pri­măriilor co­munelor învecinate Timi­şoarei au fă­cut ca autorităţile locale să nu-şi mai ţină promisiunile legate de asfaltări de drumuri sau de furnizare de utilităţi – gaze, apă curentă şi aşa mai departe.
În aceste condiţii, mai ales că apartamentele situate în Timişoara, în zone relativ bune, s-au ieftinit, puţini timişoreni au fost tentaţi să se mute “în câmp”, în afara oraşului, în zone izolate, nepăzite şi fără toate utilităţile necesare. În aceste condiţii, zeci de blocuri îşi aşteaptă fără speranţă, de mai bine de trei ani, chiriaşii, iar pro­prietarii nu au avut altă şansă decât să scadă preţurile, pentru a-şi recupera măcar parţial investiţia.
În momentul de faţă, mai reiese din studiul Darian, preţurile aparta­mentelor din Timişoara nu mai sunt cu mult peste media naţională atât pe seg­mentul apartamentelor vechi – unde media naţională a preţurilor este de 774 de euro pe metrul pătrat, şi nici pe segmentul apartamentelor noi, unde media naţională de preţ este de 846 de euro pe metrul pătrat construit.


Piaţa terenurilor, dezastru total

Studiul Darian afirmă că, pe de­parte, rata cea mai mare de depreciere în ultima perioadă s-a remarcat în ca­zul terenurilor. “În ceea ce priveşte evolu­ţia terenurilor, acestea au cunoscut cea mai drastică depreciere de la începu­tul crizei imobiliare până în prezent, ajun­gând uneori şi la reduceri de până la 70% în decurs de doi ani. Printre terenu­rile care au înregistrat cele mai mari corecţii se află cele situate în câmp, de­parte de utilităţi şi de drumuri asfaltate, şi, în consecinţă, departe de orice proiect investiţional. În ciuda acestor reduceri de preţ, piaţa terenurilor a înregistrat şi cele mai puţine tranzacţii de la înce­putul crizei până la finalul anului 2010”, precizează studiul companiei de evaluare.
Timişoara este “campion naţional” la scăderi de preţuri pe acest segment, raportul Darian confirmând că, faţă de anul 2008, preţul terenurilor a scăzut cu peste 60%. În acest sens, proiectele de infrastructură abandonate, ca şi cen­trele rezidenţiale rămase la stadiul de proiect au făcut ca mulţi proprietari de terenuri să nu-şi mai recupereze banii investiţi în momentul cumpărării, în si­tuaţia cea mai dificilă fiind cei care au făcut credite bancare, au cumpărat teren şi au sperat ca, prin creşterile de preţ succesive ale terenurilor să-şi stingă datoriile către bănci şi să rămână şi cu un profit substanţial. Mulţi dintre ei nu au mai putut să-şi plătească ratele creditelor contractate şi au fost execu­taţi silit, însă valoarea terenului, scos la vânzare de bancă nu a acoperit în mul­te cazuri nici 20% din valoarea totală a creditului.
Marea speranţă a acestui an, pe sectorul imobiliar, e legată de imobilele executate silit, care vor fi scoase la vânzare la preţuri relativ mici de către bănci. Însă şi aici există rezerve, re­pre­zentanţii companiei de evaluare Darian estimând că soluţia executării silite va fi aleasă in extremis de către bănci. “Băncile nu vor plusa pe această so­luţie până nu se vor simţi semnale de reluare a creditării. Soluţia în acest an va fi diminuarea creditelor pe care tre­buie să le recupereze de la clienţi. Ast­fel, dacă au de recuperat un credit de 80.000 de euro, decât să execute pro­prietatea şi să încaseze doar 40.000 de euro, mai bine, prin negociere cu clienţii, să încerce să reducă creditul, dar să recupereze mai mult în acest mod. Băncile acceptă deliberat o pier­dere, dar mai mică decât dacă execută silit”, explică Adrian Crivii, director general al companiei de evaluare Darian.


Preţul chiriilor, şi el în picaj

Cei care sperau să scoată pro­fiturile de altă dată din închirierea bunurilor imobiliare pe care le deţin au fost dezamăgiţi şi în 2010. Studiul Darian relevă că în Timişoara, la apar­ta­mentele vechi, chiriile au scăzut cu peste 12,5%, scăderea fiind de 5,5% în cazul apartamentelor noi.
De la începutul crizei şi până în prezent, relevă acelaşi studiu, costul chiriilor a scăzut cu peste 35% în cazul apartamentelor noi din Ti­mişoara şi cu peste 29% în cazul apartamentelor vechi.
Chiriile pentru spaţiile co­mer­ciale au scăzut şi ele în Timişoara, anul trecut, de la o cotaţie de 40 de euro pe metru pătrat, cât erau în 2009, la 30 de euro pe metrul pătrat, la sfârşitul anului trecut. Şi chiriile pentru spaţii cu birouri au scăzut pe parcursul anului trecut în Timişoara, de la 15 euro pe metru pătrat la 11 euro pe metru pătrat.


Previziuni nu foarte încrezătoare

Agenţii imobiliari timişoreni sunt rezervaţi în ceea ce priveşte şansele de deblocare a pieţei imobiliare în 2011. “Avem şi noi un ansamblu imobiliar pe Calea Torontalului, mulţi vin, văd, şi spun că se mai gândesc. Foarte greu se hotărăsc să scumpere, deşi le plac apartamentele”, spune Marius Mir­cea Sturza, agent imobiliar al firmei Sedako. În ceea ce priveşte tranzacţiile cu terenuri, lucrurile stau şi mai rău. “E un dezastru total. Nu se mişcă nimic pe această piaţă. Avem cazuri în care s-au făcut reduceri de preţ şi cu 70% şi tot nu se vinde aproape nimic”.
Economistul timişorean Nicolae Bobiţan, cadru universitar la Facul­tatea de Economie şi Administrare a Afacerilor din cadrul Universităţii de Vest Timişoara, crede şi el că sunt şanse mici ca preţurile de pe piaţa imo­biliară timişoreană să îşi stopeze pi­cajul. “Preţurile vor mai scădea, după părerea mea, şi nu cu puţin. E normal, atâta vreme cât nu se tranzacţionează mai nimic. Sunt multe agenţii care şi-au construit ansambluri imobiliare şi au rămas cu ele nevândute. E o piaţă afectată de lipsa de lichiditate şi de greutatea cu care se dau credite. Deşi băncile spun că se deblochează credi­tarea, în realitate lucrurile stau altfel. În momentul în care aplică pentru un credit, clienţii îşi dau seama că nu au nicio şansă să li se aprobe dosarul. Nici această posibilitate, a creditelor prin Prima Casă, nu a dus la o deblocare a pieţei. S-au făcut foarte puţine tran­zacţii, pentru că puţini sunt cei care se încadrează în cerinţele impuse”.